Avm kira sözleşmelerinin hukuki mahiyeti nedir?

Alışveriş merkezlerinde(AVM) mağaza kiralama sözleşmeleri niteliği itibarıyla iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler mahiyetindedir.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi borcunun ifasını gerçekleştirmeyen taraf, karşı taraftan herhangi bir borcunu ödemesini talep edemez.

Bir taraf kendi borcunu yerine getirmemiş veya yerine getirmeyi teklif etmedikçe karşı taraftan borcunu talep edemez.

Son zamanlarda büyük arsası ve parası olan girişimcilerin aklına önce alışveriş merkezi yapmak geliyor. Bir yatırım yaparak çok para kazanma arzusundaki girişimciler arsa-bina yatırımını 8-10 yılda çıkaracak şekilde eserlerini alışveriş merkezi işletmesi ve kiralaması yapan işletmelere teslim ederler.

Onlar da kendi karlarını çıkarmak için yüksek meblağdan kiralama yaparlar. Uluslararası ve yerel kurallara uymak için de kiralama yapmak isteyenlerin önüne bir sürü şart ve ağır bir sözleşme koyarlar.

Alışveriş merkezi(AVM) kira sözleşmelerinin içeriği nasıldır?

Alışveriş merkezi(AVM) kira sözleşmeleri kiralayan tarafından ya da çoğu zaman görüldüğü üzere kiralama ve yönetim işletmeleri tarafından birçok kiracıya imzalatılmak üzere genel işlem koşulları şeklinde hazırlanmaktadır.

Mağazayı açma günleri, saatleri, mağazayı açılışa yetiştirme zamanı, kiracının çalıştıracağı personeli, kiracının sigorta etme yükümlülüğü, verilecek teminat, ciro kirasının yanı sıra ödenme mecburiyeti olan asgari kira bedeli, ortak gider, günümüzde alışveriş merkezi kira sözleşmelerinin ayrılmaz parçası olmuştur.

Alışveriş kira sözleşmeleri iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler olarak bilinirken,tek taraflı hazırlanan ve bir tarafa sadece hak ve yetki diğer tarafa ise sadece borç ve yükümlülükler getiren metinler haline geldi. Borçlar Kanunu bu tür düzenlemeleri ‘’Genel İşlem Koşulları’’ olarak nitelendirmektedir.

Alışveriş merkezi kira sözleşmeleri uzun süreli sözleşmelerdir.Kiracılar yüklü miktarda sermaye ve emeğini koyarlar.’’Ben hesabımı veya aboneliğimi iptal ettirip gidiyorum’’ deyip bu sözleşmelerden kurtulamazlar.

Neredeyse hiçbir sözleşme örneğinde bu kadar tek taraflı hüküm yoktur. Mahkemeye intikal eden ve dava haline gelen emsallerinin hemen hemen tümünde kiralayan taraf hiçbir sorumluluk kabul etmemekte,alışveriş merkezi kavramını dahi reddedip kiralanan yer kiracının kullanımına sunulmuştur deyip hiçbir talebinden vazgeçmemektedir.

Genel işlem koşullarının alışveriş merkezi(AVM) kira sözleşmelerine etkisi nedir?

Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride benzer sözleşmelerde uygulamak amacıyla, önceden hazırlayıp karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir.

Aynı amaçla düzenlenen sözleşmelerin metinlerinin aynı türden olmaması, bu sözleşmelerin içerdiği hükümlerin, genel işlem koşulu sayılmasına engel değildir..

Genel işlem koşulları içeren sözleşmeye veya ayrı bir sözleşmeye konulan bu koşulların her birinin tartışılarak kabul edildiğine ilişkin kayıtlar, tek başına, onları genel işlem koşulu olmaktan çıkarmaz.

Genel işlem koşullarıyla alakalı hususlar, sundukları hizmetler yasa veya yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütmekte olan kişi ve kuruluşların hazırladıkları sözleşmelere de, niteliklerine bakılmadan uygulanır.

Karşı taraf genel işlem koşullarının geçerli olmasını istiyorsa karşı tarafı açıkça sözleşmenin hükümleri hakkında bilgilendirmesine ve karşı tarafın bunu kabul etmesine bağlıdır. Aksi durumda, genel işlem koşulları yazılmamış hükmünde olur.

Sözleşmenin yazılmamış hükmünde olan genel işlem koşulları dışındaki hususlar geçerliliğini koruyacaktır. Bu durumda düzenleyen, yazılmamış sayılan koşullar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu öne süremez.

Genel işlem koşullarında yer alan bir husus,sarih ve anlaşılır değilse veya birden çok anlamı varsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın çıkarına göre yorumlanır.

Genel işlem koşullarının bulunduğu bir sözleşmede veya ayrı bir sözleşmede yer alan ve düzenleyene tek taraflı olarak olarak karşı taraf aleyhine genel işlem koşulları içeren sözleşmenin bir hükmünde değişiklik yapma ya da yeni düzenleme yapma yetkisini veren hükümler yazılmamış sayılır.

Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına uygun olmayarak , kiracı olan tarafın aleyhine veya kiracının hukuki durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz.

Yukarıda da açıklamaya çalıştığım üzere alışveriş merkezlerini kiraya veren taraf bu şekilde karışık ve dayatmacı mantıkla sözleşmeler hazırlayarak karşı tarafı büyük bir külfet altına sokmaktadır.Kiraya veren taraf daima güçlü pozisyonda olacaktır.

Bu ilişkiden doğan ihtilaflarınızda borçlar hukuku alanında profesyonel avukatlarla çalışmak hakkınızın korunması açısından önem taşımaktadır.

SES hukuk ve danışmanlık bürosu olarak alanında yetkin avukatlarımızla sizlere hizmet vermekteyiz.Hukuki ihtilaflarınızda internet sitemizdeki iletişim numaralarımızdan arayarak bizimle irtibata geçebilir ya da ‘’avukata soru sor ‘’ bölümünden online olarak sorularınızı tarafımıza yönlendirebilirsiniz.